Hiện nay, căn hộ du lịch (“Condotel”) đang phát triển nhanh chóng và thu hút được nhiều sự chú ý của các nhà đầu tư tại Việt Nam. Tuy nhiên pháp luật Việt Nam hiện nay vẫn chưa có đầy đủ cơ sở pháp lý để điều chỉnh việc kinh doanh, quản lý loại hình căn hộ này dẫn đến còn nhiều vướng mắc trên thực tế chưa được giải quyết. Thông qua bài viết này, TRUE LEGAL sẽ nêu một số lưu ý về Condotel. 

TỔNG QUAN VỀ CONDOTEL

Căn hộ du lịch được gọi bằng tiếng anh là Condotel. Condotel là từ được viết tắt của hai nửa từ tiếng Anh là “condominium và hotel”, có ý nghĩa được dịch ra tiếng Việt là “căn hộ khách sạn hay là căn hộ du lịch”

Theo quy định của pháp luật tại Điều 48 Luật Du lịch và Điều 21 của Nghị định 168/2017/NĐ-CP ngày 31/12/2017, thì căn hộ du lịch được liệt kê và xếp vào các loại cơ sở lưu trú du lịch. Theo đó, căn hộ du lịch được hiểu là căn hộ có trang thiết bị, dịch vụ cần thiết phục vụ khách du lịch và khách có thể tự phục vụ trong thời gian lưu trú.

Như vậy, hiểu về mặt thực tế và pháp lý thì căn hộ du lịch (Condotel) là căn hộ dùng để phục vụ cho mục đích lưu trú du lịch và không sử dụng cho mục đích để ở.

Theo Khoản 1 Điều 24 của Nghị định 168/NĐ-CP ngày 31/12/2017, được sửa đổi bổ sung theo Khoản 3 Điều 5 của Nghị định 142/2018/NĐ-CP ngày 09/10/2018, thì quy định điều kiện tối thiểu về cơ sở vật chất kỹ thuật, dịch vụ đối với căn hộ du lịch là phải có: “Có khu vực tiếp khách, phòng ngủ, bếp và phòng tắm, phòng vệ sinh; và có giường, đệm, chăn, gối, khăn mặt, khăn tắm; thay bọc đệm, bọc chăn, bọc gối, khăn mặt, khăn tắm khi có khách mới”.

Căn cứ theo sự mô tả và điều kiện về cơ sở vật chất kỹ thuật dịch vụ của một condotel theo quy định nêu trên, thì căn hộ du lịch được hiểu là một loại bất động sản theo quy định của Bộ luật dân sự. Theo đó, việc xây dựng, tạo lập và quản lý sử dụng liên quan đến căn hộ du lịch phải tuân thủ theo đúng các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, đất đai và xây dựng có liên quan…

CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ CONDOTEL

1. Thời hạn sở hữu Condotel

Công văn số 703/BTNMT-TCQLĐĐ đề ngày 14/02/2020 (“Công Văn 703”) của Bộ Tài nguyên và Môi trường đã xác định Condotel là cơ sở lưu trú du lịch, sử dụng đất vào mục đích kinh doanh dịch vụ thuộc loại đất thương mại, du lịch.

Theo quy định của Luật Đất đai 2013 thì đất thương mại dịch vụ có thời hạn sở hữu là 50 năm theo thời hạn giao đất đối với đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ. Như vậy thời hạn sở hữu Condotel là không quá 50 năm hoặc không quá 70 năm đối với các dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn. Khi hết thời hạn nêu trên, chủ sở hữu được xem xét gia hạn.

Chính vì sở hữu có thời hạn, nên thực tế rất nhiều chủ đầu tư đã ký hợp đồng cam kết lợi nhuận cố định có thời hạn vài năm đầu cho người mua condotel (thậm chí từ 10% đến 15%/năm), nhằm thu hút các nhà đầu tư thứ cấp. Thực tế, có chủ đầu tư đã thực hiện được đúng cam kết, tuy nhiên có chủ đầu tư không thể thực hiện được đúng cam kết về trả lợi nhuận mà điển hình như Dự án Cocobay ở Đà Nẵng vỡ trận là một ví dụ.

Thực tế, khi một Condotel đưa vào sử dụng thì người mua phải đóng 03 loại chi phí gồm: Chi phí duy trì như điện, nước, internet; nộp phí bảo trì; và phí quản lý vận hành. Đây là 03 loại phí cố định, nếu không đưa vào kinh doanh thì vẫn phải chi trả. Còn chi trả ở mức nào thì phụ thuộc vào sự thỏa thuận với chủ đầu tư hoặc sự quyết định của chủ đầu tư. Còn việc kinh doanh có hiệu quả hay không thì phụ thuộc vào lượng khách hàng. Do vậy, một thực tế là nếu condotel không thể đưa vào kinh doanh (cho thuê) hoặc việc kinh doanh không hiểu quả, thì chủ đầu tư thứ cấp (người mua) chắc chắn càng ngày càng bị lỗ do vẫn phải trả 03 loại phí nêu trên và do giá trị căn hộ condotel bị giảm theo thời gian. Vì vậy, nếu ký hợp đồng mà chủ đầu tư không cam kết lợi nhuận cố định, thì sự hiệu quả khi đầu tư condotel người mua cần phải cân nhắc kỹ lưỡng.

2. Condotel có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?

Công Văn 703 còn nêu rõ trong trường hợp các dự án có công trình Condotel đủ điều kiện được chuyển nhượng theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 thì việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (“GCNQSDĐ”) cho bên nhận chuyển nhượng được thực hiện theo Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

Thực tế đã có một số địa phương tỉnh như Khánh Hòa, Đà Nẵng đã tiến hành cấp Giấy chứng nhận theo hình thức sở hữu chung cho condotel với mục đích sử dụng đất là: Đất ở tại đô thị (không hình thành đơn vị ở). Tuy nhiên, việc cấp giấy chứng nhận cho căn hộ du lịch này đã được thanh tra và có kết luận là “trái quy định của pháp luật” nên đã bị tạm dừng, đồng thời Tp. Đà Nẵng đã có phương án để thu hồi các Giấy chứng nhận đã cấp cho condotel. Do đó, giá trị pháp lý của các Giấy chứng nhận sở hữu condotel mà một số nơi đã cấp cho người mua vẫn đang bị treo và chờ hướng dẫn xử lý.

Do vậy, pháp luật hiện hành hoàn toàn chưa cho phép người mua Condotel được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu riêng. Còn người mua Condotel có được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hay không thì còn phải chờ đợi quy định của pháp luật thay đổi. Nên nếu chủ đầu tư nào ký hợp đồng mua bán cam kết ra được sổ riêng cho bên mua, mà không thực hiện được hoặc pháp luật không thay đổi theo hướng cho phép cấp sổ riêng cho người mua, thì được xem là lừa dối khách hàng.

3. Có được mua bán, chuyển nhượng Condotel hay không?

Pháp luật Việt Nam hiện hành không cấm hoặc không hạn chế chủ đầu tư chuyển nhượng Condotel cho người khác. Pháp luật cũng không có quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư sở hữu tòa nhà Condotel. Thực tế chủ đầu tư vẫn đang chuyển nhượng cho người mua có nhu cầu, nhưng việc chuyển nhượng này đang bị hạn chế và gặp nhiều vướng mắc do thiếu khung pháp lý để triển khai thực hiện, đặc biệt là việc cấp GCNQSDĐ riêng cho người mua.

Tuy nhiên, cho dù đã ký hợp đồng chuyển nhượng nhưng người mua Condotel vẫn không thể có đủ 03 quyền của người sở hữu là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt như đối với nhà ở hoặc bất động sản thông thường khác được. Cả 03 quyền này đều bị hạn chế và chịu sự chi phối bởi quyền của chủ đầu tư từ quyền thu phí bảo trì, phí quản lý khai thác và vận hành, quyền cung cấp dịch vụ đi kèm, quyền quản lý khai thác kinh doanh,… Do đó, mặc dù đã chuyển nhượng nhưng người mua Condotel vẫn hoàn toàn phụ thuộc vào sự quyết định của chủ đầu tư về mọi mặt mà không phụ thuộc vào quyền sở hữu của người mua và quy định của pháp luật.

RỦI RO PHÁP LÝ CỦA CONDOTEL

Condotel hiện nay vẫn chưa được quy định rõ trong các văn bản pháp luật Việt Nam, do đó tiềm ẩn nhiều rủi ro cho nhà đầu tư khi thực hiện hoạt động giao dịch, chuyển nhượng đối với loại hình căn hộ này. Trong đó chủ yếu tồn tại 03 vướng mắc về mặt pháp lý cần được giải quyết như sau:

► Chưa có căn cứ pháp luật cụ thể để xác định phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung của Condotel để cấp GCNQSDĐ cho chủ sở hữu;

► Chưa có căn cứ pháp luật để xác định trách nhiệm bảo trì, kinh phí bảo trì, quản lý sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của chủ sở hữu Condotel; và

► Chưa quy định về cơ chế quản lý vận hành tòa nhà khi đưa dự án condotel vào khai thác kinh doanh. Khác với Tòa nhà chung cư, thì hoàn toàn không có quy định một tòa nhà căn hộ condotel bắt buộc phải có Ban quản trị. Cũng không có quy định và quy chế để tổ chức và bầu/công nhận Ban quản trị như một tòa nhà chung cư thông thường được. Do vậy, nếu có thì ban quản trị/ban đại diện của tòa nhà condotel cũng do chủ đầu tư tự lập ra và chỉ để nhằm phục vụ, bảo vệ cho chủ đầu tư mà thôi, nên người mua căn hộ condotel sẽ không thể góp tiếng nói của mình cho các nhu cầu chung của tòa nhà được.

Các rủi ro trên gây ra các tranh chấp tiềm ẩn giữa nhà đầu tư và chủ sở hữu Condotel.

Do đó, cần có các quy định pháp lý giải quyết các vướng mắc nêu trên để tạo điều kiện cho quá trình cấp GCNQSDĐ cho các căn hộ Condotel nhằm thu hút các nhà đầu tư.

Với mục tiêu hỗ trợ toàn diện đem lại sự an tâm, thuận tiện và đơn giản hóa trải nghiệm kinh doanh của khách hàng, True Legal cung cấp dịch vụ pháp lý xuyên suốt hành trình kinh doanh của khách hàng trên các lĩnh vực Quản lý rủi ro và Tuân thủ của doanh nghiệp – Sở hữu trí tuệ - Quản lý thuế, Kế toán tài chính - Quản trị nội bộ doanh nghiệp. Đội ngũ chuyên viên nhiều năm kinh nghiệm trong giải quyết các vụ việc pháp lý cùng kiến thức chuyên môn sâu rộng và sự tin tưởng và tiếp tục sử dụng, giới thiệu cho bạn bè, người quen của khách hàng cũ luôn là sự mạnh mẽ khẳng định uy tín, chất lượng dịch vụ của chúng tôi.

Thông tin liên hệ yêu cầu dịch vụ tư vấn pháp lý:

CÔNG TY TNHH TRUE LEGAL VIỆT NAM

Hotline: 096 948 3539/ 093 123 3539

Điện thoại: (024) 2219 9090 

Email: info@truelegal.vn

Địa chỉ trụ sở: Số 22 Trần Kim Xuyến, Yên Hòa, Cầu Giấy, Hà Nội

VPGD tại HCMC: Số 11Bis Phan Ngữ, Đakao, Quận 1, Hồ Chí Minh